Wie funktioniert die Sonder-AfA § 7b EStG? Steuervorteil für den Mietwohnungsneubau

Von Carsten Busch · Aktualisiert Juni 2026

Worum es geht

Die Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) ist ein steuerliches Instrument, mit dem der Staat den Bau neuer Mietwohnungen fördert. Sie erlaubt es Ihnen, in den ersten vier Jahren zusätzlich zur regulären Abschreibung jährlich bis zu 5 Prozent der Gebäudekosten steuerlich geltend zu machen.

Hinzu kommt: Diese Sonder-AfA lässt sich mit der degressiven AfA kombinieren. In den ersten Jahren entsteht so ein hoher Abschreibungsbetrag – der Grund, warum ein energieeffizienter Neubau gerade für Gutverdiener als Kapitalanlage taugt. Wir erklären die Mechanik und rechnen sie an einem Beispiel durch.

Was bedeutet „Abschreibung" überhaupt?

Eine vermietete Immobilie verliert (rechnerisch) über die Jahre an Wert. Diesen Wertverzehr dürfen Sie steuerlich als Werbungskosten ansetzen – das ist die Absetzung für Abnutzung (AfA). Die AfA mindert Ihre steuerpflichtigen Mieteinkünfte und damit Ihre Steuerlast. Wichtig: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden.

Es gibt drei relevante Abschreibungsarten, die bei einem QNG-Neubau zusammenkommen können:

  1. Lineare AfA (§ 7 Abs. 4 EStG) – der gesetzliche Normalfall

  2. Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) – 5 % vom jeweiligen Restwert

  3. Sonder-AfA (§ 7b EStG) – zusätzlich bis zu 5 % über vier Jahre

Für die maximale Wirkung wird in der Regel die degressive AfA mit der Sonder-AfA kombiniert.

Die Voraussetzungen des § 7b EStG

Damit die Sonderabschreibung greift, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein (Stand: Juni 2026):

  • Neue Wohnung: Es muss neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum geschaffen werden.

  • Antragszeitraum: Der Bauantrag bzw. die Bauanzeige liegt im Zeitraum 1. Januar 2023 bis 30. September 2029 (§ 7b Abs. 2 EStG).

  • Energiestandard / QNG: Für Bauanträge seit dem 1. Januar 2023 ist die Förderung nur möglich, wenn die Wohnung ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitssiegel (QNG) ist. → Deshalb ist KfW-40-QNG die Eintrittsvoraussetzung.

  • Baukostenobergrenze: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 € pro m² Wohnfläche nicht übersteigen. Wird diese Grenze überschritten, entfällt die Sonder-AfA komplett.

  • Bemessungsgrundlage gedeckelt: Begünstigt sind maximal 4.000 € pro m² Wohnfläche. Liegen die Kosten zwischen 4.000 € und 5.200 €/m², wird die Sonder-AfA nur bis zum Deckel von 4.000 €/m² berechnet.

  • Vermietungspflicht: Die Wohnung muss nach Fertigstellung mindestens zehn Jahre vermietet werden.

    Quellen: § 7b EStG (gesetze-im-internet.de); BMF-Anwendungsschreiben vom 21.05.2025. Stand: Juni 2026.

Höhe und Zeitraum

Die Sonder-AfA beträgt bis zu 5 % der begünstigten Bemessungsgrundlage pro Jahr – und zwar im Jahr der Anschaffung/Fertigstellung sowie in den drei folgenden Jahren. Über diese vier Jahre summiert sich die Sonderabschreibung also auf bis zu 20 % – zusätzlich zur laufenden AfA.

Rechenbeispiel: degressive AfA + Sonder-AfA kombiniert

Hinweis: Vereinfachtes Modellbeispiel zur Veranschaulichung der Mechanik – keine individuelle Steuerberechnung. Reale Zahlen hängen von Kaufpreisaufteilung, Wohnfläche und Ihrer persönlichen Steuersituation ab.

Annahmen:

  • Wohnfläche: 50 m²

  • Gebäudeanteil (ohne Grundstück): 200.000 € = 4.000 €/m² → Baukostengrenze eingehalten, Deckel nicht überschritten

  • Bemessungsgrundlage Sonder-AfA: 200.000 €

Sonder-AfA § 7b (5 % p. a. über 4 Jahre):

  • 5 % × 200.000 € = 10.000 € pro Jahr → über 4 Jahre = 40.000 € (20 %)

Degressive AfA § 7 Abs. 5a (5 % vom Restwert):

Degressive AfA § 7 Abs. 5a EStG – 5 % vom jeweiligen Restwert (Modellbeispiel, Gebäudeanteil 200.000 €)
Jahr Berechnung Betrag
15 % von 200.000 €10.000 €
25 % von 190.000 €9.500 €
35 % von 180.500 €9.025 €
45 % von 171.475 €8.574 €
Summe 37.099 € (≈ 18,5 %)

Gesamtabschreibung in den ersten 4 Jahren: 40.000 € (Sonder-AfA) + 37.099 € (degressive AfA) = 77.099 € ≈ 38,5 % der Gebäudekosten.

Wirkung auf die Steuer (illustrativ): Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das einer rechnerischen Steuerentlastung von rund 32.000 € über vier Jahre – Geld, das in dieser Zeit nicht ans Finanzamt fließt, sondern den Vermögensaufbau stützt.

Ab dem 5. Jahr: Die Sonder-AfA läuft aus. Die weitere Abschreibung erfolgt dann nach § 7a Abs. 9 EStG als Restwert-AfA – berechnet vom Restbuchwert, der um die bereits genutzte Sonder-AfA gemindert ist.

Warum gerade Gutverdiener profitieren

Je höher Ihr persönlicher Steuersatz, desto stärker wirkt jede abgesetzte AfA. Wer im Spitzensteuersatz (42–45 %) liegt, wandelt mit dieser Konstruktion einen Teil seiner Steuerlast in Eigentum um. Hinzu kommt das Anlagemodell, bei dem sich die Finanzierung weitgehend aus Miete und Steuervorteilen selbst trägt und Sie im Kern die Kaufnebenkosten als Eigenkapital einbringen.

Wichtiger Hinweis: Diese Darstellung erläutert die gesetzlichen Instrumente, ersetzt aber keine Steuerberatung im rechtlichen Sinne. Ob § 7b EStG in Ihrem Fall anwendbar ist und welche Wirkung sich konkret ergibt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Wir unterstützen Sie bei der Aufbereitung der notwendigen Nachweise (u. a. QNG-Zertifikat, Wohnflächen- und Kostennachweise).

Häufige Fragen zur Sonder-AfA § 7b EStG

  • Bis zu 5 % pro Jahr der begünstigten Bemessungsgrundlage, im Jahr der Fertigstellung und in den drei Folgejahren – also bis zu 20 % zusätzlich über vier Jahre.

  • Ja. Nach Auffassung des Bundesfinanzministeriums werden beide in den ersten vier Jahren parallel und unabhängig voneinander ermittelt. Das ist der Kern des Steuerhebels bei QNG-Neubauten.

  • Dann entfällt die Sonder-AfA vollständig. Bei Kosten zwischen 4.000 € und 5.200 €/m² wird sie nur bis zum Deckel von 4.000 €/m² berechnet.

  • Ja. Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Vermietung dienen. Wird die Bedingung verletzt, kann die Sonder-AfA rückwirkend aberkannt werden.

  • Ja, sofern die Voraussetzungen (neue Wohnung, EH 40 mit QNG, Fristen, Kostengrenzen) erfüllt sind. Genau das prüfen wir vor dem Kauf gemeinsam.

Ihr nächster Schritt

Die Sonder-AfA § 7b EStG senkt die Steuerlast in den ersten Jahren deutlich. Sie ist aber an klare Bedingungen geknüpft, vor allem an das QNG-Siegel und die Kostengrenzen. Ob ein Objekt sie erfüllt, entscheidet über die Rendite.

👉 Lassen Sie Ihr Wunschobjekt prüfen – wir validieren Kaufpreis, QNG-Status und Förderfähigkeit, bevor Sie sich festlegen.

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Quellen

Inhaltlicher Stand: Juni 2026. Keine individuelle Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Rechts- und Programmstände.