Was ist KfW-40-QNG? Der Standard, der Förderung und Steuervorteile verbindet

Von Carsten Busch · Aktualisiert Juni 2026

KfW-40-QNG in einem Satz

KfW-40-QNG bezeichnet einen Neubau, der zwei Anforderungen gleichzeitig erfüllt: den energetischen Standard eines Effizienzhauses 40 und das staatliche Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Diese Kombination ist die Voraussetzung, um die höchste KfW-Förderstufe im Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude" (297/298) zu erreichen. Und sie ist die Eintrittskarte zu zusätzlichen steuerlichen Abschreibungen.

Für Sie als Kapitalanleger ist das relevant, weil sich hier zwei Hebel treffen: ein zinsgünstiges Förderdarlehen und erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten. Wir nehmen diesen Begriff deshalb auseinander – Schritt für Schritt, ohne Fachchinesisch.

Die zwei Bausteine: Effizienzhaus 40 und QNG

Baustein 1 – Effizienzhaus 40 (die Energie-Komponente)

Die Zahl 40 ist eine Kennziffer für den Energiebedarf. Ein Effizienzhaus 40 benötigt nur rund 40 Prozent der Primärenergie eines gesetzlich definierten Referenzgebäudes. Je niedriger die Zahl, desto effizienter das Gebäude. Ein EH 40 ist damit der anspruchsvollste Standard, der aktuell breit gefördert wird.

In der Praxis erreicht man dieses Niveau über eine hochwertige Gebäudehülle (Dämmung, Fenster), eine effiziente Heiztechnik – meist eine Wärmepumpe – und oft eine Photovoltaikanlage.

Baustein 2 – QNG (die Nachhaltigkeits-Komponente)

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) geht über die reine Energieeffizienz hinaus. Es betrachtet das Gebäude über seinen gesamten Lebenszyklus: die Treibhausgasemissionen, die verbauten Materialien, die Schadstofffreiheit der Innenräume, dazu weitere Nachhaltigkeitskriterien.

Das QNG wird durch eine unabhängige, akkreditierte Zertifizierungsstelle vergeben und in zwei Stufen ausgestellt:

  • QNG-PLUS – erhöhte Anforderungen

  • QNG-PREMIUM – höchste Anforderungen

Erst wenn ein Neubau beide Bausteine erfüllt – EH 40 und ein gültiges QNG-Zertifikat –, spricht man von „KfW-40-QNG" bzw. in der offiziellen KfW-Sprache von der Stufe „Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG".

Welche KfW-Förderung ist mit QNG möglich?

Die Förderung läuft über das KfW-Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude" (297/298). Entscheidend ist die erreichte Stufe:

Stufe Anforderung Max. Förderkredit je Wohneinheit
Klimafreundliches Wohngebäude EH 40 ohne QNG bis 100.000 €
Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG EH 40 mit QNG-PLUS/PREMIUM bis 150.000 €
Quelle: KfW, Programm 297/298. Stand: Juni 2026.

Der Unterschied ist also konkret: Das QNG-Siegel hebt den möglichen zinsverbilligten Förderkredit von 100.000 € auf bis zu 150.000 € pro Wohneinheit an.

Zu den Konditionen: Die KfW vergibt das Programm 297/298 derzeit ab 1,00 % effektivem Jahreszins – bei bis zu 35 Jahren Laufzeit und bis zu 10 Jahren Zinsbindung. Der genaue Zinssatz hängt von Förderstufe, Laufzeit und Zinsbindung ab und wird von der KfW festgelegt. Die ergänzende Förderstufe Effizienzhaus 55 läuft befristet, längstens bis zum 31.12.2026. Quelle: KfW, Produktseite „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (297, 298)" (kfw.de). Stand: Juni 2026 – KfW-Zinssätze ändern sich häufig; den tagesaktuellen Satz für Ihr Vorhaben prüfen wir unter kfw.de/konditionen.

Annahme/Hinweis: Förderkonditionen, Mittelverfügbarkeit und Zinssätze ändern sich regelmäßig. Die genannten Werte sind der Stand der Recherche (Juni 2026). Maßgeblich ist immer die zum Zeitpunkt Ihrer Antragstellung gültige KfW-Zusage.

Warum KfW-40-QNG für Kapitalanleger doppelt zählt

Das QNG-Siegel entscheidet auch über die Steuervorteile, nicht allein über die Förderhöhe. Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG verlangt seit dem 1. Januar 2023, dass die geförderte Wohnung ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitssiegel (QNG) ist.

Damit kommt bei QNG-Objekten dreierlei zusammen:

  1. Zinsgünstiges KfW-Darlehen bis 150.000 € je Einheit (Programm 297/298)

  2. Degressive AfA von 5 % p. a. nach § 7 Abs. 5a EStG

  3. Sonder-AfA nach § 7b EStG von zusätzlich bis zu 5 % p. a. über vier Jahre

Wie diese Abschreibungen zusammenwirken und welche steuerliche Wirkung daraus entsteht, erklären wir ausführlich im Beitrag Wie funktioniert die Sonder-AfA § 7b EStG?.

Wichtig: Dies ist eine allgemeine Einordnung, keine individuelle Steuerberatung. Ob und in welcher Höhe Sie Förderungen und Abschreibungen nutzen können, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Sprechen Sie dazu mit Ihrem Steuerberater – gern bereiten wir die Unterlagen gemeinsam vor.

Häufige Fragen zu KfW-40-QNG

  • Es ist eine gängige Kurzform aus der Praxis. Offiziell heißt die KfW-Förderstufe „Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG". Gemeint ist immer die Kombination aus Effizienzhaus 40 und gültigem QNG-Siegel.

  • Ein Effizienzhaus 40 beschreibt nur den Energiestandard. KfW-40-QNG verlangt zusätzlich das Nachhaltigkeitssiegel QNG und erfüllt damit höhere Anforderungen an Ökobilanz und Baustoffe.

  • Eine unabhängige, akkreditierte Zertifizierungsstelle prüft das Gebäude und stellt das Zertifikat (QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM) aus. Es ist keine Selbstauskunft des Bauträgers.

  • Für Kapitalanleger meist ja: Das Siegel hebt den KfW-Förderkredit auf bis zu 150.000 € je Einheit und ist Voraussetzung für die Sonder-AfA nach § 7b EStG. Beides verbessert die Rendite nach Steuern.

  • Ja. Auch beim Erwerb einer neu errichteten, QNG-zertifizierten Eigentumswohnung können die KfW-Förderung und – bei Erfüllung der Voraussetzungen – die steuerlichen Abschreibungen genutzt werden.

Ihr nächster Schritt

KfW-40-QNG ist kein Selbstzweck, sondern der Standard, der Förderung und Steuervorteile erst freischaltet. Ob ein konkretes Objekt diese Voraussetzungen erfüllt und was das für Ihre Rendite bedeutet, lässt sich in einem kurzen Gespräch klären.

👉 Unverbindliches Beratungsgespräch vereinbaren – wir prüfen für Sie, welche Förderung und welche Abschreibungen bei Ihrem Vorhaben realistisch sind.

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Quellen