Neubau in Karlsfeld bei München: Die Karls Gärten

ab 434.000 € – mit 10 Jahren Mietgarantie!

Die Karls Gärten in Karlsfeld

KfW 40 QNG mit Mietgarantie und kostenlosem Vermietungsservice. Direkt an der Münchner Stadtgrenze.

Sie investieren lediglich die Kaufnebenkosten!

Neubauwohnung bei München als Kapitalanlage kaufen: Ihre Vorteile bei den Karls Gärten

Ein Neubau an der Münchner Stadtgrenze, bei dem staatliche Förderung, steuerliche Abschreibung, Lage und Mietsicherheit zusammenkommen. Das macht das Objekt für Kapitalanleger aus ganz Deutschland interessant:

10 Jahre Mietgarantie, je nach Wohnungsgröße mit 22 bis 27 € pro m²
10 Jahre kostenloser Vermietungsservice, inklusive Erstvermietung
Effizienzhaus 40 mit QNG-Zertifizierung
5 % degressive AfA und Sonderabschreibung nach § 7b EStG möglich
KfW-Förderdarlehen bis 150.000 € je Wohnung
MAN und MTU mit zusammen rund 14.000 Arbeitsplätzen in unmittelbarer Nähe

Für Kapitalanleger zählt am Ende, wer die Wohnung mietet und was nach Steuern übrig bleibt. Beides spricht für die Karls Gärten.

Karlsfeld: Grün wohnen an der Stadtgrenze, mit der S2 nach München

Karlsfeld gehört zum Landkreis Dachau und grenzt im Süden direkt an München. Die Karls Gärten entstehen in der Jägerstraße am Würmkanal, in einer ruhigen Wohnstraße mit viel Grün. Die Region ist aufgrund des hohen Freizeitwerts extrem beliebt: Im Norden der Gemeinde liegt der Karlsfelder See.

Auch die Anbindung ist perfekt: Die S2 hält am Bahnhof München-Karlsfeld und braucht rund 23 Minuten bis zum Marienplatz. Mit dem Auto geht es über die B304 zur A99, Anschlussstelle München-Ludwigsfeld. MAN Truck & Bus und MTU Aero Engines haben ihre Münchner Werke an der Dachauer Straße, daneben gibt es viele Start Ups in der Nähe. Um die Nachfrage nach modernem Wohnraum muss man sich hier keine Sorgen machen.

Neubauwohnungen in Karlsfeld: 44 Wohnungen von 40 bis 121 m²

Im Gebäude entstehen 44 attraktive Wohnungen. Es gibt 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen und Penthäuser mit 40 bis 121 m², jede Einheit mit Garten, Balkon, Loggia oder Dachterrasse. Zu jeder Wohnung gehört ein Tiefgaragenstellplatz, die Aufzüge fahren von der Tiefgarage bis ins Staffelgeschoss. Echtholz-Stabparkett, Fußbodenheizung, dreifach verglaste Fenster und bodengleiche Duschen sind Standard. Im Hof gibt es einen Gemeinschaftsgarten mit Hochbeeten und Spielplatz, so wollen Menschen heute wohnen!

Krieger + Schramm ist seit über 30 Jahren als Bauträger tätig und verwendet schadstoffgeprüfte Baumaterialien. Das Projekt hat dafür eine Wohngesund-Zertifizierung in Gold.

KfW 40 QNG, Fernwärme aus Biomasse und wenig Instandhaltung

Die Karls Gärten werden als Effizienzhaus 40 gebaut und mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) zertifiziert. Die Wärme kommt als Fernwärme aus dem Biomasse-Heizkraftwerk Karlsfeld, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung senkt den Verbrauch. Größere Renovierungen oder technische Erneuerungen stehen in den nächsten Jahren nicht an. Das schützt Ihre Rendite und den Wert der Immobilie.

Degressive AfA, Sonder-AfA und KfW-Förderung

Für vermietete Neubauwohnungen sind 5 % degressive AfA pro Jahr vom jeweiligen Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Voraussetzung beim Kauf ist, dass Sie die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erwerben. Weil die Karls Gärten die QNG-Anforderungen erfüllen, kommt die Sonderabschreibung nach § 7b EStG hinzu. Das sind zusätzliche 5 % pro Jahr, vier Jahre lang, auf höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche. Der Grundstücksanteil wird dabei nicht mitgezählt. Die KfW fördert den Kauf zudem mit einem zinsgünstigen Darlehen von bis zu 150.000 € je Wohnung. Wie sich das in Ihrem Fall auswirkt, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. (Stand: Oktober 2026)

Karls Gärten für Eigennutzer: Wohnen in Karlsfeld

Die Wohnungen eignen sich auch zum Selbstbewohnen. Schulen bis zum Gymnasium, Kindergärten, Geschäfte, Restaurants und Ärzte gibt es im Ort, die S-Bahn nach München ist in fünf bis zehn Minuten zu Fuß erreichbar. Eine Musterwohnung kann nach Absprache gerne besichtigt werden. Der Kauf ist für Sie übrigens provisionsfrei.

Karls Gärten Karlsfeld: Jetzt unverbindlich Exposé und Beispielrechnung anfordern!

Gerne stellen wir Ihnen Exposé, Preise, Wohnungsauswahl, Finanzierungsmöglichkeiten, Steuervorteile sowie Ihre persönliche Beispielrechnung unverbindlich zusammen.

Lage:

Karlsfeld bei München (Landkreis Dachau)
Baujahr:

2028 (geplante Fertigstellung)
Anzahl der Wohnungen:

44 Wohnungen
Heizung:

Fernwärme aus Biomasse
Wohnfläche:

40 bis 121 qm
Energieeffizienz:

KfW 40 QNG
Kaufpreise:

ab 434.000 Euro
Courtage:

Für den Käufer ist der Kauf provisionsfrei

Häufige Fragen zu den Karls Gärten in Karlsfeld

Was kostet eine Neubauwohnung in Karlsfeld?

Die aktuell freien Wohnungen der Karls Gärten kosten 434.000 bis 1.209.000 Euro bei 40 bis 121 m² Wohnfläche, dazu kommt ein Tiefgaragenstellplatz ab 39.900 Euro (Stand: Oktober 2026). Als Eigenkapital werden die Kaufnebenkosten benötigt: in Bayern 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, dazu rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch. Den Rest können Sie finanzieren, bis zu 150.000 Euro mit einem günstigen KfW-Förderdarlehen.

Wie hoch sind Mietgarantie und Miete in Karlsfeld?

Die feste Mietgarantie liegt je nach Wohnungsgröße bei 22 bis 27 Euro pro Quadratmeter und gilt 10 Jahre. Voraussetzung ist eine Einbauküche, möblierte Wohnungen sind ausgenommen. Der Bauträger kalkuliert mit 27,50 bis 29 Euro Miete pro Quadratmeter und einer Bruttorendite von rund 3 Prozent. Zum Vergleich: Der Mietspiegel Karlsfeld 2026 nennt für kleine, neu gebaute Wohnungen Basismieten bis 25,04 Euro.

Welche Steuervorteile bietet ein Neubau in Karlsfeld?

Für eine vermietete Neubauwohnung mit KfW 40 und QNG-Siegel kommen die degressive AfA von 5 Prozent pro Jahr und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Frage, außerdem ein KfW-Förderdarlehen bis 150.000 Euro je Wohnung. Die Auswirkungen hängen von Ihrer persönlichen Einkommenssituation ab. Bitte sprechen Sie Ihren Steuerberater darauf an.

Wann sind die Karls Gärten in Karlsfeld fertig?

Ist der Kauf der Karls Gärten provisionsfrei?

Baubeginn war im ersten Quartal 2026. Die Fertigstellung ist laut Bauträger für das zweite Quartal 2028 geplant. Aktuelle Informationen zum genauen Termin und zur Verfügbarkeit einzelner Wohnungen erhalten Sie auf Anfrage bei uns.

Ja. Für Sie als Käufer fällt keine Maklerprovision an. Zum Kaufpreis kommen die üblichen Kaufnebenkosten: in Bayern 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer sowie rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch.

Wo liegen die Karls Gärten in Karlsfeld?

Die Karls Gärten entstehen in der Jägerstraße 29 und 31 in 85757 Karlsfeld, direkt an der nordwestlichen Stadtgrenze Münchens und am Würmkanal. Die S-Bahn S2 ist in fünf bis zehn Minuten zu Fuß erreichbar, zum Marienplatz sind es rund 23 Minuten.