Degressive AfA für Immobilien: 5 % vom Restwert — und was nach der Sonder-AfA passiert
Von Carsten Busch · Aktualisiert September 2026
Worum es geht
Seit dem Wachstumschancengesetz können Sie einen vermieteten Neubau degressiv abschreiben: 5 % pro Jahr, gerechnet vom jeweils verbleibenden Gebäudewert. Das ist die Grundabschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG. Sie läuft unabhängig von der Sonderabschreibung nach § 7b EStG — und sie läuft deutlich länger.
Die meisten Darstellungen hören nach vier Jahren auf. Dort steht die große Zahl. Was danach kommt, wird selten gerechnet — und genau das entscheidet mit, ob sich eine Immobilie über die Haltedauer trägt.
Degressiv oder linear: der Unterschied in einem Satz
Die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG verteilt den Gebäudewert gleichmäßig: bei Neubauten ab 2023 sind das 3 % pro Jahr über rund 33 Jahre. Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG nimmt 5 % vom jeweiligen Restwert. Am Anfang deutlich mehr, später weniger.
Bei 400.000 € Gebäudewert heißt das im ersten Jahr: 12.000 € linear gegenüber 20.000 € degressiv.
Der Wechsel zurück zur linearen AfA ist zulässig. Rechnerisch lohnt er sich erst, wenn der lineare Betrag den degressiven übersteigt — das dauert viele Jahre.
Voraussetzungen der degressiven Gebäude-AfA
Die degressive AfA hängt an wenigen Bedingungen: Es muss ein Wohngebäude sein, das der Vermietung dient. Der Baubeginn muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen; beim Kauf zählt ein Kaufvertrag im selben Zeitraum mit Erwerb im Jahr der Fertigstellung.
Die degressive AfA ist ein Wahlrecht. Wer sie nicht nutzt, bleibt bei der linearen AfA.
Ein QNG-Siegel ist dafür nicht nötig. Das QNG-Siegel ist Voraussetzung für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG, nicht für die degressive AfA.
Die Sonder-AfA § 7b hat eigene, strengere Bedingungen
Wer beides kombinieren will, muss zusätzlich die Bedingungen des § 7b EStG erfüllen: Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Baukosten von höchstens 5.200 € pro m² Wohnfläche und zehn Jahre Vermietung. Begünstigt sind dabei maximal 4.000 € pro m².
Wird die Kostengrenze überschritten, entfällt die Sonder-AfA vollständig. Die degressive AfA bleibt davon unberührt.
Rechenbeispiel: die ersten vier Jahre
Hinweis: Vereinfachtes Modellbeispiel zur Veranschaulichung der Mechanik — keine individuelle Steuerberechnung. Reale Zahlen hängen von Kaufpreisaufteilung, Wohnfläche und Ihrer persönlichen Steuersituation ab.
Annahmen: 100 m² Wohnfläche, Gebäudeanteil ohne Grundstück 400.000 €. Das entspricht 4.000 € pro m² und damit genau dem Förderdeckel der Sonder-AfA. Effizienzhaus 40 mit QNG, vermietet.
| Jahr | Degressive AfA (5 % vom Restwert) | Sonder-AfA § 7b | Summe |
|---|---|---|---|
| 1 | 20.000 € | 20.000 € | 40.000 € |
| 2 | 19.000 € | 20.000 € | 39.000 € |
| 3 | 18.050 € | 20.000 € | 38.050 € |
| 4 | 17.148 € | 20.000 € | 37.148 € |
| Summe | 74.198 € | 80.000 € | 154.198 € |
| 5 | 12.290 € | — | 12.290 € |
| 6 | 11.676 € | — | 11.676 € |
| 7 | 11.092 € | — | 11.092 € |
Gesamtabschreibung in den ersten 4 Jahren: 74.198 € (degressive AfA) + 80.000 € (Sonder-AfA) = 154.198 € ≈ 38,5 % der Gebäudekosten.
Wirkung auf die Steuer (illustrativ): Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das einer rechnerischen Entlastung von rund 64.800 € über vier Jahre — Geld, das in dieser Zeit nicht ans Finanzamt fließt, sondern den Vermögensaufbau stützt.
Ab Jahr 5: der Teil, den kaum jemand erklärt
Nach vier Jahren endet die Sonderabschreibung. Damit endet aber nicht die Abschreibung.
§ 7a Abs. 9 EStG regelt, wie es nach dem Begünstigungszeitraum weitergeht, und nennt ausdrücklich zwei Wege: den linearen Prozentsatz nach § 7 Abs. 4 EStG oder den nach § 7 Abs. 5a EStG — also die degressiven 5 %.
Im Beispiel liegt der Restwert nach vier Jahren bei rund 245.800 €. Daraus ergeben sich 12.290 € im fünften Jahr, 11.676 € im sechsten und 11.092 € im siebten.
Der Turbo ist befristet, der Grundmotor läuft weiter. Wer nur die ersten vier Jahre rechnet, bewertet die Immobilie zu niedrig.
Häufige Fragen zur degressiven AfA
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5 % pro Jahr, gerechnet vom jeweils verbleibenden Gebäudewert. Der abgesetzte Betrag sinkt damit von Jahr zu Jahr.
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Ja. § 7a Abs. 9 EStG nennt den Prozentsatz nach § 7 Abs. 5a EStG ausdrücklich neben dem linearen nach § 7 Abs. 4 EStG. Gerechnet wird dann vom Restwert, der um die bereits genutzte Sonderabschreibung gemindert ist.
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Ja, der Wechsel zur linearen AfA ist zulässig. Rechnerisch lohnt er sich, sobald der lineare Betrag höher liegt als der degressive – im Modellbeispiel dauert das mehr als zehn Jahre.
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Nein. Das QNG-Siegel ist Voraussetzung für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG, nicht für die degressive AfA. Die hängt nur am Zeitraum und an der Vermietung.
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Nein. Sie gilt für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Beim Kauf zählt ein Kaufvertrag im selben Zeitraum mit Erwerb im Jahr der Fertigstellung.
Ihr nächster Schritt
Die Abschreibung entscheidet mit darüber, ob sich eine Kapitalanlage trägt. Ob ein Objekt die Voraussetzungen erfüllt, sieht man dem Exposé nicht an.
Wichtiger Hinweis: Diese Darstellung erläutert die gesetzlichen Instrumente und ersetzt keine Steuerberatung im rechtlichen Sinne. Ob und in welcher Höhe die Regelungen in Ihrem Fall greifen, klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Wir prüfen vorab, ob ein Objekt die Voraussetzungen erfüllt, und bereiten die Nachweise auf.
👉 Lassen Sie Ihr Wunschobjekt prüfen — Kaufpreis, QNG-Status und Förderfähigkeit, bevor Sie sich festlegen.
Verwandte Ratgeber: Wie funktioniert die Sonder-AfA § 7b EStG? · Was ist KfW-40-QNG?
Quellen
§ 7 EStG – degressive AfA (Abs. 5a) — https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
§ 7a Abs. 9 EStG – Abschreibung nach Ablauf des Begünstigungszeitraums — https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7a.html
§ 7b EStG – Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau — https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7b.html
BMF-Anwendungsschreiben zu § 7b EStG (21.05.2025) — bundesfinanzministerium.de
Inhaltlicher Stand: September 2026. Keine individuelle Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Rechts- und Programmstände.